L’obbligo di predisporre la connessione negli edifici. Le conseguenze spiegate dal notaio

 Luigi La Gioia, del Consiglio notarile di Roma, presenza fissa nello Smart Building Roadshow, definisce in questa intervista quali sono le ricadute sul mercato immobiliare della nuova normativa in materia di predisposizione dei nuovi edifici alla ricezione alla banda larga, indicando quali sono le responsabilità delle varie figure professionali coinvolte nella progettazione, nella costruzione e nella compravendita degli edifici.

Le chiediamo innanzitutto dal suo punto di vista quali sono le novità più significative introdotte dal D.L. 12 settembre 2014 n. 133 (sblocca Italia).
«Certamente una delle novità più significative introdotte consiste nella modifica al Testo Unico dell’edilizia, ovvero del documento di riferimento per tutta la filiera del costruire in Italia. Con l’introduzione dell’art. 135 bis, infatti, si è prevista l’obbligatorietà per tutti gli edifici di nuova costruzione per i quali le richieste di autorizzazione edilizia siano state presentate dopo il 1 luglio 2015 (e per quelli che richiedano il rilascio del permesso di costruire ai sensi dell’art. 10 comma 1 lettera c) di equipaggiarli con una struttura multiservizio passiva in fibra ottica interna all’edificio stesso e di adeguati punti di accesso».
Che cosa cambia per gli attori di una potenziale compravendita di un edificio nuovo o ristrutturato pesantemente?
«Sottolineo che il legislatore ha parlato di “obbligo” non di possibilità. Quindi cambia molto, e le conseguenze di questa norma sono potenzialmente dirompenti».
In che senso?
«Facciamo il caso di un notaio a cui viene chiesto di stipulare un contratto preliminare per la vendita di un appartamento in costruzione il cui progetto sia stato presentato dopo il 1 luglio 2015; e poniamo per ipotesi che progettista e costruttore all’oscuro della norma, o per dolo, non abbiano previsto l’impianto multiservizio e i relativi accessi. Ebbene, fino alla fine della costruzione fila tutto liscio, ma al momento del rogito di compravendita il notaio si accorge della mancanza e informa le parti che fintanto non verrà dato atto all’Ufficio Tecnico del Comune competente della realizzazione del suddetto impianto, non potranno decorrere i giorni necessari al maturarsi del silenzio-assenso per l’ottenimento del certificato di agibilità».
Ovvero, se non abbiamo capito male, l’edificio non sarà abitabile e quindi vendibile…
«No, non è così ! Un siffatto edificio di per sé non è sottratto al mercato poiché la mancanza della agibilità non è elemento limitativo al rogito ma, nella realtà, una nuova costruzione priva della possibilità della costituzione positiva del silenzio-assenso dopo il fine lavori e, ancor di più, cui sia inibito il rilascio della agibilità per le suesposte carenze, di fatto crea una situazione di blocco ai rogiti, peggio, di risarcimento danni dopo gli eventuali rogiti. È evidente a tutti poi che un intervento ex post, anche qualora possibile, diventa molto più oneroso e può innescare meccanismi a catena di responsabilità in capo al costruttore e al progettista, con relativi contenziosi. Direi che si tratta di un deterrente davvero formidabile per far sì che la norma venga rispettata».
Oltre al progettista e all’impresario ci sono altre figure con diversi gradi di responsabilità?
«Certo, per esempio l’agente immobiliare, che in caso di suo coinvolgimento nella vendita di un immobile privo della previsione ex art. 135 bis del T.U. ha significative responsabilità; ma maggiori responsabilità avrà quel funzionario pubblico che prima del rilascio del permesso di costruire non blocchi il procedimento richiedendo la progettazione corretta».
Che ruolo hanno i notai in questo processo?
«Il legislatore ha posto il notaio in generale a presidio e controllo della sua volontà cogente espressa dalla Legge, talvolta addirittura (anche se non in questo caso) pena la irricevibilità e, quindi, l’invalidità dell’atto con conseguenti pesanti risvolti penali per le parti che dichiarino il falso. Il notaio è sempre più pesantemente coinvolto per fa sì che, col suo ministero, l’alienante fornisca all’acquirente tutte le garanzie inerenti l’immobile, quindi, a mio parere, anche la presenza dell’impianto multiservizio».