Un ambiente progettato per la salute di chi lo abita vale di più?

29 Giugno 2026 La redazione

Di Maria Chiara Voci

Si è tenuto il 25 giugno a Milano la prima tappa del road show «Architettura, Tecnologia, Salute», promosso da Home Health Hi-Tech (HHH) con Smart Building Italia e Assimpredil Ance tra i partner di progetto.

Un ambiente progettato per la salute di chi lo abita vale di più? Attorno a questa domanda si è tenuto a Milano, nell’Auditorium di Assimpredil Ance, il convegno “Dalla progettazione alla costruzione al mercato: la salubrità indoor come nuovo driver di valore” del road show «Architettura, Tecnologia, Salute», promosso da Home Health Hi-Tech (HHH) con Smart Building Italia e Assimpredil Ance tra i partner di progetto. Un confronto partecipato che ha messo allo stesso tavolo progettisti, imprese di costruzioni, imprese di prodotto, economisti e medici, e che ha avuto come esito la presentazione del primo Position Paper dedicato alla salubrità indoor degli edifici. Ad aprire i lavori, tra gli altri, il presidente di Assimpredil Ance Giovanni Deleo e il cardiologo Tommaso Diego Voci, fondatore di Acsa.

Home Health Hi-Tech (HHH), promotore dell’iniziativa, nasce come rete di competenze che mette in relazione professionalità diverse con l’obiettivo di approfondire il rapporto fra salute, benessere e ambiente costruito. Il convegno di Milano rappresenta il primo appuntamento di un percorso pensato per favorire il dialogo fra discipline che troppo spesso operano separatamente, nella convinzione che soltanto un approccio realmente multidisciplinare possa affrontare il tema della salubrità indoor nella sua complessità.

Il mercato e il valore

A impostare il ragionamento in termini economici è stato Marco Marcatili, direttore di Lombardini22 e presidente della Fondazione B.Live, autore di un’indagine condotta su richiesta di HHH. Il mercato, ha rilevato, premia ciò che sa misurare, e per anni ha misurato soltanto l’energia, perché l’energia si traduce con facilità in flusso di cassa. La salute è rimasta fuori dai modelli di valutazione, pur essendo oggi tra le prime cose che le persone cercano in una casa o in un luogo di lavoro. La sensibilità, ha aggiunto, è già diffusa, soprattutto fra le giovani generazioni, anche se non ancora codificata: il punto non è crearla, ma imparare a rispondervi.

I numeri presentati delineano la posta in gioco. In Italia, su circa 30 milioni di alloggi, uno su tre presenta problemi che incidono sulla salubrità; il 16% riguarda difetti edilizi come muffe e isolamenti inefficaci, circa un quarto condizioni di sovraffollamento. Sul fronte sanitario, ogni euro investito in prevenzione ne restituisce 3,27 in costi evitati, mentre studi internazionali stimano fino al 98% di bambini esposti oltre le soglie dell’Organizzazione mondiale della sanità. Sul versante del lavoro, la perdita indicata è di 2,5 giornate l’anno per dipendente legate alla qualità dell’aria, pari per l’Italia a circa 15 milioni di giornate, e diversi studi statunitensi segnalano incrementi delle funzioni cognitive e della soddisfazione degli occupanti negli edifici dotati di programmi di salubrità.

È sul valore immobiliare, però, che il ragionamento si fa più netto. Il «green premium» italiano, stimato attorno al 22,7%, mette insieme efficienza energetica e qualità interna (aria, luce, materiali): la sfida è scorporare la componente di salubrità, oggi indistinguibile. Sul comparto direzionale esiste già un consenso internazionale su un premio fino al 7%, con effetti anche sulla durata dei canoni e sulla minore rotazione degli inquilini. Due i modelli citati: Bolzano, che ha agito sulla leva normativa e culturale attorno alla certificazione CasaClima, e Milano, trainata dalla finanza internazionale e dal benessere organizzativo. Resta un patrimonio diffuso – circa 6.000 miliardi nel privato e 400 milioni di metri quadri nel pubblico, per il 65% in capo ai Comuni – che richiede un approccio capillare.

Il precedente, ha osservato Marcatili, è già scritto. L’efficienza energetica è entrata negli strumenti di valutazione quando è arrivata la finanza a chiederla; lo stesso percorso attende ora la salubrità. Con un avvertimento: non tutto ciò che ha valore si lascia tradurre in euro. La salute è un bene, non un prezzo, e va riconosciuta come parametro qualitativo – di identità, relazione, benessere – dentro gli schemi di valutazione, senza la pretesa di ridurla a una cifra.

Le certificazioni e le norme

Sul ruolo delle certificazioni è intervenuto Fabio Viero, chief innovation officer di ESA Engineering e tra i fondatori del Green Building Council Italia. Nel mercato delle grandi opere private, ha spiegato, nessun committente di un edificio direzionale a Milano rinuncia oggi a LEED e WELL, spinto soprattutto dai fondi immobiliari stranieri che hanno misurato sul campo i benefici economici del benessere. In un ufficio il costo delle persone vale circa cento volte quello dell’energia: un piccolo miglioramento di salubrità, con la conseguente riduzione dell’assenteismo, produce un ritorno rilevante.

La differenza di WELL rispetto a LEED, ha sottolineato, sta nell’aver introdotto i performance test sul campo prima dell’occupazione, da ripetere ogni anno: non più una fotografia statica, ma una verifica nel tempo. Tra i casi citati, Pirelli 35 e altri edifici milanesi certificati, con monitoraggio della qualità ambientale reso visibile agli occupanti, filtrazione spinta dell’aria esterna – in Pianura Padana WELL non ammette la sola ventilazione naturale -, illuminazione progettata sul coefficiente melanopico, biofilia e attenzione all’acustica, prima causa di distrazione negli ambienti di lavoro. L’aggiornamento dei Cam, ha aggiunto, recepisce molte di queste pratiche: dalla VMC con recupero di calore superiore all’80% alla soglia più stringente sul radon, dalla misurazione obbligatoria post lavori all’introduzione dei sistemi di building automation. La sua previsione è che entro pochi anni arrivi la cogenza delle misure, prima a fine cantiere e poi in esercizio.

Lo sguardo della medicina

Il Position Paper, illustrato dal comitato scientifico, ha portato sul palco quattro voci. L’oncologo, immunologo ed ematologo Maurizio Giovanni Grandi ha spostato l’orizzonte dalla cura alla prevenzione, e dalla prevenzione alla promozione della salute. Per anni, ha ricordato, si è investito sui farmaci, dimenticando che la salute si costruisce prima, anche nelle scelte di un materiale, di una finestra, di un orientamento. Ha richiamato l’esperienza di Cesare Maltoni e dell’Istituto Ramazzini, il concetto di esposoma – l’insieme delle esposizioni ambientali in dialogo continuo con il patrimonio genetico – e la sindrome dell’edificio malato. La casa che si progetta, è la sua sintesi, è la salute di chi la abiterà.

Più operativo l’intervento di Damiano Sanelli, esperto di salubrità e processi di sanificazione, centrato sul rischio invisibile. Gli inquinanti indoor – biologici, chimici e fisici, dal radon al particolato – agiscono sotto la soglia della percezione: quando si avverte l’odore, ha avvertito, la concentrazione è già elevata. Ha messo in guardia dall’efficientamento mal governato, che sigilla gli edifici alterandone gli equilibri, e dalle muffe trattate solo in superficie senza rimuoverne la causa, con un richiamo anche al rischio Legionella negli impianti idrici e aeraulici poco manutenuti. Sulla ventilazione meccanica il giudizio è netto: utile, a condizione che sia progettata in modo integrato e sottoposta a manutenzione costante, altrimenti diventa essa stessa un problema.

La progettazione, dall’involucro agli impianti

Dalla parte del progetto, l’architetto Beatrice Spirandelli, esperta di bioedilizia e case passive, ha rivendicato un approccio low tech centrato sull’involucro, che dura più degli impianti e richiede meno manutenzione. La salubrità, ha affermato, si progetta dall’inizio: le patologie edilizie nascono quasi sempre da errori di progetto o da connessioni mal risolte, e vanno diagnosticate con strumenti – data logger, termografie – non risolte con una vernice. L’involucro è la terza pelle, dopo la pelle e i vestiti, e la scelta dei materiali merita la stessa attenzione dell’alimentazione, privilegiando il naturale, i Bvoc positivi del legno e la luce diurna, che regola il ciclo circadiano e il metabolismo.

Sul fronte impiantistico, l’ingegnere Alessandro Giuliani, esperto di analisi edificio-impianto, ha difeso la centralità della progettazione integrata. La ventilazione non è un prodotto da installare a posteriori: dipende dal contesto climatico, parte da una filtrazione adeguata e va dimensionata in modo versatile, perché un impianto pensato per dieci persone deve funzionare anche con due. Ha richiamato il principio della sufficienza energetica – i componenti giusti per ogni situazione, senza gigantismi – e il valore del commissioning e della misura dei parametri a fine lavori. Nel 2026, ha concluso, il parametro non è più solo l’efficienza energetica, ormai data per scontata, ma la salubrità.

Prodotti, impianti, automazione

Le due tavole rotonde tecnologiche, moderate dal giornalista Luca Baldin, direttore di Smart Building Italia, hanno dato la parola alle imprese. Sul versante dell’involucro, Luca Isacchini ha illustrato l’esperienza di Rubner Haus, gruppo altoatesino del legno, e i benefici di parete traspirante e sfasamento termico nel comfort estivo. Francesco Bartaloni ha presentato Phoebe, marchio di Colorobia, con filtri ceramici al biossido di titanio capaci di degradare inquinanti chimici e biologici tramite fotocatalisi a luce visibile. Per Domodry è stata raccontata la tecnologia di neutralizzazione elettrofisica contro l’umidità di risalita, che agisce sulla causa anziché sull’effetto. Lauro Prati, di Grundfos, ha spostato l’attenzione sull’acqua e sul suo riuso – dal recupero delle acque grigie alla rete duale – in un contesto di crescente scarsità idrica.

La seconda tavola rotonda ha riguardato impianti e building automation. Davide Maggioni, di IRSAP, ha ricordato il ritardo culturale italiano sulla ventilazione meccanica, ancora poco percepita rispetto a mercati come quello francese, e il nodo di un patrimonio per circa il 75% antecedente al 1985. Mario Pala, di MyDATEC, ha portato il tema dell’elettrificazione e delle pompe di calore, segnalando come il costo dell’energia e l’andamento degli incentivi pesino sulle scelte di sostituzione degli impianti. Luca Ghioni, di Loxone, ha distinto l’automazione dalla domotica: non la singola lampadina smart, ma un sistema che fa collaborare ventilazione, pompa di calore e illuminazione, leggendo temperatura, umidità e anidride carbonica per restituire all’edificio un comfort percepito.

Il cantiere e la responsabilità

La terza tavola rotonda ha portato il discorso in cantiere, dove la salubrità progettata si gioca davvero. Il progettista e consulente energetico Leopoldo Busa, autore del protocollo Biosafe, ha spiegato come la qualità dell’aria nasca dalla scelta dei materiali in base all’emissività – a prescindere dall’origine naturale o artificiale – e come gli ambienti chiusi conservino memoria delle lavorazioni inquinanti: un materiale a bassa emissione può essere vanificato da una posa sbagliata o da un cantiere mal gestito, con sostanze poi rilasciate in esercizio sotto la soglia olfattiva. Da qui l’obbligo, nel protocollo, della misurazione finale come prova del risultato.

Regina De Albertis, direttore tecnico e consigliere delegato di Borio Mangiarotti e già presidente di Assimpredil Ance, ha presentato Cis – Cantiere Impatto Sostenibile, codice di condotta volontario nato nel 2022 e oggi replicato a livello nazionale: uno strumento scalabile su tre livelli che aiuta anche le imprese più piccole a riconoscere e valorizzare le azioni sostenibili già messe in campo. Per Teicos, Maria Elena Hugony ha illustrato il metodo di co-progettazione con le comunità condominiali, con percorsi partecipati, monitoraggio dell’ambiente interno e un’applicazione che, nei progetti europei, ha migliorato la gestione domestica degli utenti, con benefici più evidenti nella stagione estiva.

A tenere insieme i fili è stata la cornice culturale richiamata da Baldin: la storia dell’abitare è da sempre storia della salute, e la tecnologia ha senso solo se rimette al centro la persona. Il Position Paper di HHH, che raccoglie per la prima volta in un unico documento il contributo di medici, ingegneri, architetti ed esperti d’ambiente, è stato presentato dichiaratamente come un punto di partenza, per dare alla salubrità indoor un linguaggio condiviso e, un domani, un posto negli schemi di valutazione del mercato. Il convegno si è chiuso con i ringraziamenti ai partner dell’iniziativa, i gold partner IRSAP e Rubner Haus e i silver partner Domodry, Grundfos, Loxone, MyDATEC e Phoebe.