Edificio intelligente: come è cambiato il mercato immobiliare


Il mercato immobiliare continua a cambiare, tra Smart Readiness Indicator ed esigenze all’epoca della pandemia: quali fattori lo modificano?

Tema della 6^ puntata dell’edizione 2020 del Roadshow Smart Building, il mercato immobiliare sta subendo da diversi anni cambiamenti epocali nella sua essenza. Soprattutto, poi, se – come è normale che sia – va a riflettere l’andamento del mondo nella sua complessità.
In tal senso, l’era “post lockdown” (se così vogliamo definirla) ci ha insegnato che le nostre case possono, anzi devono, diventare altro: non più unicamente nidi e spazi per il tempo libero, spesso in ritagli di tempo tra gite e lavoro, ma luoghi adibiti ad una serie di occasioni e necessità che ciascuno di noi ha sperimentato negli ultimi mesi.
Una casa, infatti, oggi è spesso anche ufficio, luogo per imparare, per la formazione. Ma è anche il punto di ritrovo della famiglia, e il luogo dove praticare attività sportive e rilassarsi.  Di conseguenza, esigenze di comfort, di monitoraggio dei consumi e delle spese ed input interni ed esterni, stanno plasmando a loro beneficio appartamenti, case, edifici e città.

In tempi come questi, dunque, le richieste del mercato immobiliare si stanno plasmando sulla base proprio di quelle dell’utilizzatore finale, ciascuno di noi: durante la sesta e penultima puntata del Roadshow Smart Building 2020, nel webinar svoltosi venerdì 4 dicembre sulla piattaforma SBI Network (QUI è possibile visualizzare l’intero appuntamento e i precedenti), con alcuni illustri ospiti questo è stato proprio il tema principale sviscerato nelle due ore in programma.

A partire dall’intervento di Andrea Boni, Direttore di Nii Progetti, che ha fatto il punto della situazione delineando, dati alla mano, come la richiesta immobiliare sia drasticamente cambiata negli ultimi mesi: “Nell’ambito delle nostre ricerche, al momento oltre il 40% dei progetti smart (circa 21mila) si trova in stato di programmazione. Un terzo in fase di progettazione e solamente il 21% in fase esecutiva. In testa la Lombardia, con oltre 1.300 progetti in fase di programmazione, per un valore di 14,7 MLD di euro. Ci aspettiamo, a livello di statistiche, che i dati nei prossimi due anni tendano a modificarsi ulteriormente, vedendo un cambio di direzione importante nelle richieste di appartamenti e case, ad esempio, con maggior spazio, anche per il lavoro e la didattica online, e magari anche all’esterno. I driver di qualità dell’edificio stanno diventando fondamentali: la crisi pandemica sta diminuendo la domanda, per fattori squisitamente economici, ma la qualità del progetto farà la differenza“.
Quale la richiesta di nuove costruzioni? “Rappresentano il 57% del totale, rispetto alle ristrutturazioni, ad oggi, e generano oltre l’80% del valore totale“.

A seguire, il Professor Architetto Andrea Ciaramella, del Politecnico di Milano, ha approfondito il tema dello Smart Readiness Indicator, strumento che sarà sempre più di nostro uso e utilità nei prossimi anni: “Si tratta di uno strumento innovativo che permette di monitorare e valutare la capacità di ogni edificio, già smart in essere, di modificarsi sulla base delle necessità dei suoi occupanti. Questo conferma l’assoluta priorità del ruolo stesso degli abitanti e di figure professionali chiave nel prossimo futuro, come quelle degli installatori, il cui ruolo sarà multidisciplinare tra manutenzione su diversi fronti“.
E se l’intelligenza di un edificio si riferisce alla sua capacità di percepire, interpretare, comunicare e rispondere attivamente in maniera efficiente per cambiare le condizioni in relazione alla funzionalità degli impianti tecnici dell’edificio o ai parametri esterni e alla domanda degli occupanti, sono vari i fattori che determinano lo SRI: “Sono considerati 8 ambiti – definiti anche domìni – che modificano il risultato dello SRI. Si parte dal risparmio energetico passando per la flessibilità nell’interazione con la rete, la generazione distribuita, il confort degli utenti, la convenienza economica, la salute e il benessere per l’utilizzatore, la manutenzione preventiva e predittiva e l’informazione degli occupanti degli ambienti“.

Sul tema delle valutazioni degli immobili, si è concentrato lo speech del Segretario di E-Valutations Sandro Ghirardini, che ha specificato l’importanza assoluta della diffusione di una sorta di cultura sul tema dell’edilizia: “Sarebbe bello se, in futuro, tutti noi avessimo la stessa conoscenza, anche tecnica, delle case nelle quali abitiamo come quella che dimostriamo di avere per le nostre automobili. Tutti conosciamo la differenza tra una 5oo e una Tesla, più difficilmente tra un edificio in classe E e uno in classe A. I valutatori immobiliari devono prendere atto dei fenomeni che modificano il mercato anche considerando quelli più contraddittori che potrebbero contrastare con l’assioma meglio = di maggior valore“.
L’Europa dovrebbe investire secondo i dati, circa 100 miliardi di euro annualmente parlando in interventi di riqualificazione energetica volti a raggiungere gli obiettivi dell’Agenda 2030: “Doveroso, dunque, pensare ad interventi e nuovi edifici necessariamente smart, per i quali è importante diffondere conoscenza anche tra gli utenti finali“.

In chiusura di webinar anche il Prof Architetto Giuseppe Ioren Napoli che, con l’Architetto Francesca Anania, ha fatto il punto della situazione a livello di rigenerazione urbana ed edile, raccontando di un progetto oggetto di tesi di laurea di Anania, volto proprio al recupero in ottica smart di un edificio. “La classificazione energetica, per esempio è tematica di cui in pochi, ancora oggi, sanno. E questo dovrà cambiare. La Direttiva 844/2018 è un’opportunità, ma non chiarisce a mio avviso, totalmente il da farsi. Esiste un parco immobiliare che definirei “dell’incompiuto”, ovvero di quell’edilizia pubblica e privata rimasta in fase di lavori, però fermi. Un argomento che coinvolge noi professionisti del settore anche a livello universitario. Bisogna ridare valore a queste costruzioni, affinché riassumano la loro ragione, recuperandone il senso, per la sicurezza, la comunità e la rigenerazione per ricostruire questo Paese. E tutto in ottica smart“.

Per maggiori informazioni: https://smartbuildingitalia.it/roadshow2020