Molfetta, quando l’edificio residenziale nasce già pronto ai servizi

L’approccio costruttivo di Gadaleta Building letto attraverso i principi Smart Buildings Alliance, il modello R2S e la traiettoria europea della EPBD4

Nel dibattito sull’innovazione edilizia si continua giustamente a parlare di efficienza energetica, qualità dell’involucro, sostenibilità dei materiali e comfort abitativo. Tutti temi centrali. Oggi, però, per comprendere davvero il valore prospettico di un edificio, è necessario aggiungere un altro parametro: la sua capacità di funzionare come infrastruttura abilitante.

Un edificio contemporaneo non è più soltanto uno spazio costruito da abitare o utilizzare. È sempre più una piattaforma fisica chiamata ad accogliere connettività, distribuire dati, supportare servizi evoluti, integrare tecnologie differenti e restare aperta nel tempo all’innovazione. In questa prospettiva, l’audit effettuato da Apave e SBA su un progetto residenziale realizzato a Molfetta da Gadaleta Building offre uno spunto particolarmente interessante, perché consente di osservare in modo concreto come i principi della Smart Buildings Alliance e la logica R2S – Ready2Services possano trovare applicazione anche nel residenziale plurifamiliare.

Gadaleta Building è un’impresa storica del territorio, attiva nella progettazione e costruzione di edifici residenziali e commerciali con una particolare attenzione ai temi dell’innovazione tecnologica e della sostenibilità. Ma il punto che qui interessa non è tanto il profilo aziendale, quanto il significato più ampio di un approccio costruttivo che interpreta l’edificio non come prodotto chiuso, ma come organismo predisposto a evolvere.

L’interesse dell’esperienza di Molfetta non risiede infatti nell’idea di presentare un edificio “già totalmente smart” in senso compiuto. Al contrario, il suo valore sta nel mostrare una condizione forse ancora più significativa: quella di un immobile che nasce con una predisposizione infrastrutturale seria, e che proprio per questo può rappresentare una base coerente per lo sviluppo progressivo di servizi digitali, energetici e gestionali.

Dall’edificio tradizionale all’edificio predisposto ai servizi

Uno dei contributi più rilevanti portati dalla Smart Building Alliance è l’aver spostato l’attenzione dal semplice elenco delle tecnologie installate alla qualità dell’architettura infrastrutturale dell’edificio. Non basta più chiedersi quali impianti siano presenti oggi. Occorre domandarsi se l’edificio sia in grado di accogliere quelli di domani, senza interventi invasivi, senza dipendere da ecosistemi chiusi e senza compromettere la libertà di scelta di proprietà, gestori e utenti.

È questa, in fondo, la logica del modello R2S – Ready2Services, che articola il funzionamento dell’edificio su tre livelli indipendenti ma interoperabili: il livello dei servizi, quello delle comunicazioni e quello degli ecosistemi materiali. Il principio è semplice quanto strategico: ogni livello deve poter evolvere senza imporre il rifacimento degli altri, evitando che un servizio vincoli l’infrastruttura o che una tecnologia chiuda l’edificio in una configurazione rigida. La rete unificante dell’edificio, in questa impostazione, è la Smart Network, intesa come infrastruttura IP/Ethernet capace di far convergere sistemi, apparati, interfacce e dati.

È una visione che ha implicazioni profonde anche per il mercato immobiliare: un edificio ben predisposto non vale solo per ciò che offre nell’immediato, ma per ciò che potrà ospitare in modo ordinato, interoperabile e sostenibile nel tempo.

L’esperienza di Molfetta: qualità edilizia e predisposizione infrastrutturale

L’edificio realizzato a Molfetta da Gadaleta Building si inserisce bene in questo scenario. La prima impressione, osservandone l’architettura, è quella di un intervento contemporaneo, pulito, razionale, dove l’ordine compositivo e la qualità esecutiva dialogano con una concezione dell’edificio come organismo già strutturato per accogliere evoluzioni future. Ma il punto più rilevante non è solo visivo: è documentale e infrastrutturale.

L’immobile risulta infatti predisposto alla banda ultra larga, come attestato ai sensi dell’art. 24, comma 4, lettera e-bis) del D.P.R. 380/2001. Sul piano sostanziale, il riferimento normativo di fondo è l’art. 135-bis dello stesso decreto, che collega la qualità edilizia alla presenza di un’infrastruttura fisica multiservizio passiva, di un punto di accesso e della predisposizione per reti di comunicazione elettronica ad alta velocità. Questo aspetto, rafforzato anche dal riconoscimento del Bollino Blu promosso da SBA come label che attesta la predisposizione dell’edificio alla connettività con grado definito dall’audit R2S, è tutt’altro che formale.

Per l’approccio Smart Building, la predisposizione alla connettività non è un accessorio documentale, ma un prerequisito di infrastrutturazione. Significa riconoscere che l’edificio, per essere davvero contemporaneo, deve essere pensato fin dall’origine come punto di accesso, distribuzione e possibile evoluzione dei servizi digitali.

La centralità dell’impianto multiservizio

È proprio qui che l’esperienza di Molfetta assume un significato più ampio. La check list Ready2Services riferita all’edificio evidenzia infatti una serie di elementi coerenti con i principi di base della predisposizione multiservizio. In particolare, richiama la presenza di connessione in fibra FTTH, la possibilità di collegamento verso operatori esterni ed una base infrastrutturale favorevole alla distribuzione dei collegamenti verso le unità immobiliari, pensata per trasportare connettività, distribuire servizi, gestire dispositivi e integrare nuove funzioni nel tempo.

In questo senso, il valore dell’intervento non è soltanto quello di avere una connessione performante verso l’esterno, ma di possedere una struttura edilizia che consente alla connettività di essere portata dentro l’edificio, distribuita, organizzata e resa disponibile per successive evoluzioni.

Nella visione SBA, la naturale evoluzione è l’edge computer di edificio:  nodo digitale che trasforma l’infrastruttura in servizio e che rende l’edificio più aperto, interoperabile e pronto ad accogliere nuove funzioni nel tempo.

La cornice europea: perché la EPBD4 rafforza questa lettura

Questa impostazione, oggi, trova una sponda sempre più chiara anche nella Direttiva (UE) 2024/1275, la cosiddetta EPBD4, che collega la prestazione energetica degli edifici non solo all’efficienza dei componenti, ma anche alla capacità dei sistemi tecnici di essere monitorati, regolati, resi interoperabili e messi in condizione di dialogare con utenti, gestori e rete energetica.

Per il residenziale, il messaggio è particolarmente interessante. La direttiva prevede che, dal 29 maggio 2026, laddove tecnicamente, economicamente e funzionalmente fattibile, i nuovi edifici residenziali e quelli residenziali sottoposti a ristrutturazione importante siano dotati di funzionalità di monitoraggio elettronico continuo, capaci di misurare l’efficienza dei sistemi e di informare proprietari o gestori in caso di variazioni significative o necessità di manutenzione.

Non si tratta di un dettaglio. Significa che la traiettoria europea si sta muovendo verso edifici che non siano soltanto più efficienti, ma anche più leggibili, gestibili e capaci di produrre informazioni utili. In altre parole, edifici nei quali la dimensione digitale non è sovrapposta ex post, ma entra progressivamente nel cuore della qualità tecnica dell’immobile.

Dati, interoperabilità, accesso ai servizi

C’è poi un secondo asse, forse ancora più vicino alla cultura Smart Building Alliance: quello dello scambio dati. La EPBD4 stabilisce infatti che proprietari, locatari e gestori debbano poter avere accesso diretto ai dati dei sistemi edilizi e che gli Stati membri debbano favorire requisiti di interoperabilità e procedure trasparenti per l’accesso a tali dati. La nozione di “building systems’ data” include almeno i dati relativi alla prestazione energetica degli elementi edilizi e dei servizi, ai sistemi di automazione e controllo, ai contatori, ai dispositivi di misura e ai punti di ricarica per la mobilità elettrica.

Questo passaggio è cruciale perché rafforza, anche sul piano regolatorio, un principio che la cultura SBA sostiene da tempo: il valore dell’edificio non sta nella sommatoria di impianti specialistici chiusi, ma nella loro capacità di dialogare, esporre dati, integrarsi in logiche di servizio e restare governabili nel tempo.

Guardato da questa prospettiva, l’intervento di Molfetta si colloca in una fascia molto interessante del mercato residenziale: quella degli edifici che possiedono già i presupposti per ospitare, in una fase successiva, servizi come gestione energetica delle parti comuni, controllo accessi evoluto, videosorveglianza IP, connettività condivisa, supervisione impiantistica, piattaforme di monitoraggio e applicazioni orientate all’efficienza gestionale e alla qualità dell’esperienza abitativa.

La stessa check list segnala che è presente un sistema di gestione delle utenze comuni, elemento che può essere considerato un primo nucleo funzionale in una possibile traiettoria di evoluzione dei servizi energetici. Anche questo dettaglio è significativo: nel building contemporaneo, spesso il percorso verso un edificio realmente “service-ready” non avviene per salti astratti, ma per stratificazione coerente di infrastrutture, funzioni e governance.

Non un edificio chiuso, ma un edificio che può evolvere

La documentazione disponibile non racconta un edificio già completo in tutte le componenti previste dal modello R2S più avanzato. La check list segnala infatti che il passaggio successivo è la realizzazione di una Smart Network pienamente implementata, con elementi più evoluti relativi a rete IP unificata dei servizi comuni, gestione attiva degli apparati, segmentazione logica, resilienza, cybersecurity strutturata, piattaforme di supervisione, interfacce API e piena governance digitale.

Ma proprio questa osservazione consente di cogliere il valore autentico del progetto. L’edificio non appare come un sistema chiuso, dipendente da un’unica filiera tecnologica o pensato per esaurire fin da subito tutte le sue possibilità. Al contrario, si presenta come un organismo aperto all’evoluzione, dotato di una base fisica e distributiva che rende concretamente possibile un successivo salto di qualità.

È una differenza fondamentale. In un mercato che spesso confonde l’edificio intelligente con la presenza di qualche dispositivo connesso, l’esperienza di Molfetta ricorda che la vera modernità consiste nel costruire edifici non saturi ma predisposti, capaci di restare attuali anche quando cambiano tecnologie, operatori, piattaforme e modelli di servizio.

Un messaggio per il settore residenziale italiano

L’esperienza di Molfetta dice qualcosa di importante al residenziale italiano, un settore che oggi si trova davanti a una sfida chiara: non limitarsi a costruire immobili energeticamente migliori, ma iniziare a concepirli come infrastrutture digitali pronte per i servizi.

Per anni il tema della connettività è stato considerato ancillare rispetto alla costruzione. Oggi non è più così. La disponibilità di banda ultra larga, la qualità dell’impianto multiservizio, la predisposizione alla distribuzione interna, la possibilità di integrare apparati e servizi in modo interoperabile e la capacità futura di monitorare i sistemi tecnici costituiscono sempre più fattori reali di valore.

A questo si aggiunge il tema della e-mobility, che la EPBD4 collega in modo esplicito alla predisposizione dell’edificio. La direttiva prevede infatti, per i nuovi edifici residenziali con più di tre posti auto e per quelli soggetti a ristrutturazione importante in determinate condizioni, il pre-cablaggio per almeno il 50% dei posti e canalizzazioni per i restanti, in modo da consentire l’installazione successiva dei punti di ricarica.

Anche sotto questo profilo, l’idea di edificio predisposto ai servizi esce dalla dimensione teorica e diventa una chiara direttrice progettuale europea.

In questa prospettiva, l’edificio realizzato da Gadaleta Building appare come un segnale interessante: dimostra che anche nel comparto residenziale è possibile realizzare immobili che non si limitino a soddisfare i requisiti minimi, ma che si collochino già dentro una visione più evoluta, coerente con i principi promossi dalla Smart Building Alliance e con la cultura dell’edificio predisposto ai servizi.

Conclusione

La vera qualità di un edificio contemporaneo non si misura più soltanto nella finitura, nella prestazione energetica o nella bellezza dell’involucro. Si misura anche nella sua capacità di diventare piattaforma, di accogliere evoluzione, di ospitare servizi e di mantenere nel tempo un’architettura aperta.

Il progetto di Molfetta rende leggibile questa transizione. Non tanto perché rappresenti già il punto finale del modello R2S, quanto perché mostra qualcosa di forse ancora più importante: la presenza di una base infrastrutturale corretta, coerente con la logica del multiservizio e della predisposizione digitale.

Ed è proprio su questo terreno che la EPBD4 offre oggi una conferma decisiva: l’edificio del futuro dovrà essere non solo più efficiente, ma anche più misurabile, interoperabile, predisposto allo scambio dati e capace di dialogare con l’energia, la mobilità e i servizi. In questo scenario, esperienze come quella di Molfetta assumono un interesse che va oltre il singolo intervento: mostrano come il residenziale possa iniziare a muoversi, con concretezza, nella direzione dell’edificio davvero pronto ad accogliere il futuro.

LEGGI NEL MAGAZINE SMART BUILDING ITALIA N 17