Smart Building 2026: perché la riqualificazione intelligente degli edifici è la vera sfida dell’Italia

Dal patrimonio immobiliare obsoleto alla rivoluzione digitale di BIM, Digital Twin e Proptech: il Rapporto TEHA fotografa opportunità, criticità e prospettive del mercato degli Smart Building

Lo Smart Building non è più una prospettiva tecnologica riservata a una nicchia di innovatori. È diventato, piuttosto, una necessità strategica per il futuro del patrimonio immobiliare italiano. È questa la conclusione più evidente che emerge dal Rapporto Strategico 2026 della Community Smart Building realizzato da TEHA Group, giunto alla sua quarta edizione e dedicato all’analisi delle trasformazioni che stanno investendo il settore delle costruzioni e del real estate.

La ricerca fotografa un Paese ancora fortemente caratterizzato da un patrimonio edilizio energivoro e obsoleto. Nel settore residenziale, oltre il 50% degli edifici italiani si colloca ancora nelle classi energetiche F e G. Una situazione che interessa anche il comparto direzionale, dove quasi il 30% degli uffici presenta le peggiori performance energetiche, e il patrimonio pubblico, nel quale circa il 40% degli edifici rientra nelle classi F-G.

Numeri che spiegano bene perché l’Europa abbia scelto di accelerare sulla decarbonizzazione del costruito attraverso la Direttiva EPBD e l’insieme delle normative che accompagneranno il settore fino al 2050. Secondo TEHA, la pressione regolatoria, l’evoluzione della domanda e l’accelerazione dell’innovazione digitale rappresentano oggi i tre principali driver che stanno ridefinendo il mercato immobiliare.

Ma il rapporto evidenzia anche un dato incoraggiante: il mercato sta già premiando gli edifici efficienti. Nel 2024 il 44% delle compravendite di immobili ristrutturati ha riguardato edifici in classe A e B, contro appena il 7% registrato nel 2014. Parallelamente cresce il cosiddetto “green premium”: tra il 2018 e il 2023 il differenziale di valore tra un immobile ristrutturato e uno da riqualificare è quasi raddoppiato, passando dal 44% all’80%.

La sostenibilità, quindi, non è soltanto un obiettivo ambientale, ma diventa sempre più un fattore economico e patrimoniale. Chi non investirà in efficientamento e digitalizzazione rischia di subire il fenomeno opposto, il cosiddetto “brown discount”, con una progressiva svalutazione degli asset meno performanti.

In questo scenario, il concetto stesso di Smart Building evolve. La definizione proposta dalla Community TEHA descrive l’edificio intelligente come un hub di servizi automatizzati, adattivi e interconnessi, capace di integrare tecnologie digitali, efficienza energetica, sicurezza e benessere degli occupanti.

A rendere possibile questa trasformazione sono soprattutto tre tecnologie chiave: BIM, Digital Twin e Proptech.

Il BIM si conferma il fondamento digitale dell’intero ciclo di vita dell’edificio. La sua adozione riceverà un ulteriore impulso dall’obbligo introdotto nel 2025 per le opere pubbliche superiori ai 2 milioni di euro. Il Digital Twin, invece, rappresenta l’evoluzione più avanzata del modello digitale: una replica dinamica dell’edificio che integra dati provenienti da sensori e impianti, consentendo simulazioni, manutenzione predittiva e ottimizzazione delle prestazioni energetiche.

Particolarmente significativo è il caso studio del Municipio dell’Aia citato nel rapporto, dove l’adozione di un Digital Twin ha consentito di ridurre i consumi energetici del 39%, migliorare del 40% l’utilizzo degli spazi e generare risparmi superiori a 2 milioni di euro all’anno.

Anche il mercato del Proptech mostra prospettive molto positive. Secondo le stime di TEHA, il comparto europeo crescerà del 30% entro il 2027, trainato soprattutto da software e servizi dedicati alla sostenibilità, al monitoraggio energetico e alla gestione intelligente degli edifici.

Accanto alle opportunità, emergono però alcune criticità strutturali. La prima riguarda la gestione dei dati. Nel settore delle costruzioni il 96% dei dati prodotti non viene utilizzato e circa il 90% rimane non strutturato, generando inefficienze, rilavorazioni e costi aggiuntivi. La seconda riguarda la carenza di competenze digitali e tecniche, particolarmente evidente nella Pubblica Amministrazione.

Il Rapporto individua, infine, nello Smart Readiness Indicator (SRI) uno degli strumenti destinati a giocare un ruolo sempre più importante. L’indice europeo di “intelligenza” degli edifici potrebbe diventare il nuovo standard di riferimento per misurare la capacità degli immobili di gestire energia, comfort e interazione con la rete elettrica, favorendo investimenti più consapevoli e una maggiore trasparenza del mercato.

La sfida che emerge dalla ricerca è chiara: la transizione energetica non può essere affrontata senza una profonda trasformazione digitale. Lo Smart Building si conferma così non soltanto una soluzione tecnologica, ma una vera infrastruttura strategica per la competitività del Paese, la sostenibilità degli investimenti e la qualità dell’abitare.